HJ
Bali — tropická krajina

Průvodce investora

Bali (Indonésie)

Vysoký výnosový potenciál při omezeném bankovním financování pro cizince a důrazu na právní strukturu.

Nejdřív přehled do 30 sekund. Detaily, právo a kalkulačky níže — bez marketingových slibů výnosu.

Orientační přehled trhu

Co potřebujete vědět do 30 sekund, než půjdete do detailu.

MODEL

Orientační snapshot — rozhodovací přehled, ne nabídka banky.

Komu dává smysl

Nevhodné jako „snadný pasivní příjem“ bez lokálního partnera a kontroly licence.

Hlavní výhoda

Cizinci standardně nenabývají freehold půdy jako v EU; běžné jsou leasehold / právo stavby přes PT PMA / lokalní struktury. Konkrétní struktura musí projít indonéským právníkem.

Hlavní riziko

Leasehold / struktura vlastnictví pro cizince

Financování

MODEL

Omezená (lokální / cash)

Vlastnictví

MODEL

Leasehold

Potřebný kapitál

MODEL

od ~150 tis. USD

Orientační pásmo — ne nabídka.

Měna

USD

Měna produktů na tomto trhu — bez skryté konverze.

Likvidita

MODEL

Nižší

Modelové skóre oproti ostatním trhům v pasu.

Regulatorní složitost

MODEL

Střední

Vyšší = náročnější rámec pro cizince / strukturu.

Sedí tento trh vašim financím?

Krátká diagnostika porovná váš kapitál, příjem a cíle s rámcem trhu Bali (Indonésie). Výsledek je modelový — ne schválení banky.

Zjistit, zda tento trh sedí mým financímInvestiční pas (shoda trhů)

Bez ověřeného bankovního produktu pro cizince v našich datech.

Rezident i nerezident

Platební plán developera

Fázované platby — harmonogram, ne anuita. LTV se nepoužívá.

  • Platební plán developera

Rezident i nerezident

České zajištěné financování

Americká hypotéka v CZK jako oddělený produkt.

  • České zajištěné financování (americká hypotéka)

Rezident i nerezident

Hotovost

Nejběžnější cesta.

  • Hotovost

Scénáře

Kalkulačky pro tento trh

Modelové nástroje v kontextu země — ne nabídka banky. Měny produktů se nemíchají bez konverze.

Kalkulačka hypotéky

Orientační splátka a nabídky bank podle vašeho profilu a vybrané země

Financování · Bali

Kalkulačka financování

Oddělujeme bankovní hypotéku, platební plán developera, české zajištění a hotovost. Bez ověřených dat produkt nevymýšlíme.

Typ financování

Pro Bali nemáme v datech ověřený lokální bankovní produkt pro daný profil. Lokální financování individuálně ověřujeme.

USD
USD

Výsledek — Fázované platby u developera

Platební plán developera není bankovní hypotéka — jde o rozvrh plateb developerovi.

Financovaná částka

350 000 USD

Podíl vlastních plateb

100 % ceny

Nejde o bankovní LTV — platíte developerovi ve fázích.

Špičková měsíční platba

105 000 USD

Celkem zaplaceno

350 000 USD

Harmonogram plateb

Rezervace → výstavba → předání → po předání. Bez anuitní sazby.

  • Rezervace

    20 % · 1 měs.

    70 000 USD

  • Během výstavby

    50 % · 12 měs.

    175 000 USD

    14 583 USD/měs.

  • Předání nemovitosti

    30 % · 1 měs.

    105 000 USD

  • Po předání

    0 % · 1 měs.

    0 USD

Orientační model Hypotéka Jasně. Nejde o nabídku ani příslib schválení. Produkty a sazby bez ověřeného zdroje nezobrazujeme jako dostupné.

Další krok

Nezávazná konzultace

Lokální dostupnost a podmínky vždy závisí na bance / developerovi — tato kalkulačka nic neschvaluje.

Ověřit výsledek →

Ilustrační model splátky založený na orientační sazbě. Nejedná se o závaznou ani individuální nabídku banky.

Aktualizace probíhá

Investiční engine

Investiční kalkulace — Bali

Jednotný výpočetní engine pro všechny trhy: NOI, výnos vloženého vlastního kapitálu, DSCR, IRR/XIRR a rozklad peněžního toku. Matematika je oddělená od UI. Neuvádíme „ROI z hrubého nájmu“ jako výnos vloženého kapitálu.

Referenční hrubý výnos (model)

12.5 % p.a.

MODEL
Přesný·Přesný výpočet
Model·Modelový předpoklad

Výnosy, DSCR a CF jsou přesná matematika ze vstupů. Vacancy, růst nájmu, růst ceny a FX jsou modelové předpoklady — ne živý kurz.

Měsíční peněžní tok

2 709 USD

Roční peněžní tok

32 503 USD

Hrubý výnos

12,50 %

Čistý výnos

10,93 %

Výnos vloženého vlastního kapitálu

9,29 %

Celkový výnos

419 751 USD

Rozklad peněžního toku

Hrubý nájem → neobsazenost → provoz → správa → daně → dluhová služba → čistý peněžní tok

  • Hrubý nájem43 752 USD
  • − Neobsazenost-2 188 USD
  • − Provoz-0 USD
  • − Správa-3 325 USD
  • − Daně (assumption)-5 736 USD
  • − Dluhová služba-0 USD
  • = Čistý cash flow32 503 USD
Pokročilé výsledky

NOI

38 239 USD

ROE (rok 1)

9,29 %

DSCR

—

Minimální potřebná obsazenost

7,60 %

IRR

11,08 %

XIRR

11,09 %

Nárůst vlastního kapitálu

0 USD

Zůstatek dluhu

0 USD

Výnos z prodeje

413 849 USD

Metodika investment engine
  • Engine odděluje finanční matematiku od UI a platí pro všechny trhy stejně.
  • Waterfall: Hrubý nájem − neobsazenost − provoz − správa − daně (assumption) − dluhová služba = čistý cash flow.
  • Počáteční equity = akontace + pořizovací náklady + vybavení (+ případný doplatek ceny nad úvěr).
  • Cash-on-Cash Return používá čistý roční cash flow po celém waterfall — ne hrubý nájem / cenu.
  • Scénáře Bear / Base / Bull upravují neobsazenost, růst nájmu, růst ceny a FX; Custom dovolí vlastní delty.
  • IRR/XIRR modelují holding period včetně exit proceeds po selling costs a zůstatku dluhu.
  • Gross Yield a Net Yield jsou decimal podíly k kupní ceně (0.06 = 6 %).
  • Cash-on-Cash Return = roční čistý CF / počáteční equity (akontace + acquisition + furnishing).
  • Neuvádíme „Cash-on-Cash ROI“ — ten pojem by naznačoval jiný (často chybný) základ.
  • IRR/XIRR zahrnuje počáteční equity, roční CF a exit proceeds.
  • Daň z příjmu je zjednodušený assumption z NOI, ne daňové přiznání.

Laboratoř rozhodnutí · Koupě vs. nájem

Při těchto předpokladech vychází koupě výhodněji od roku 1.

Verdikt platí jen pro zadané předpoklady — není univerzální vítěz.

Laboratoř rozhodnutí

Koupě vs. nájem — čisté jmění

Metodika: Porovnává čisté jmění kupujícího (hodnota nemovitosti − zůstatek úvěru) s portfoliem nájemce (akontace+tx investované alternativním výnosem ± rozdíl ročních nákladů). Bod zvratu = první rok dominance dle těchto předpokladů.

Zdroj: Laboratoř rozhodnutí (HypotekaJasne.cz)

MODELOVÝ VÝPOČET — výsledky závisí na vstupech, ne na historické jistotě.

Předpoklady
  • Cena 350000, akontace 350000, úvěr 0.
  • Sazba bez úroku / cash model, splatnost 20 let.
  • Maintenance 1.5 % p.a., transakční náklady 4.5 %.
  • Růst ceny 2.0 %, růst nájmu 2.0 %.
  • Alternativní výnos kapitálu 4.0 % p.a.
  • Horizont 15 let. Verdikt je scénářový — ne univerzální vítěz.

Laboratoř rozhodnutí · Historický stroj času

Volitelná aktiva, jasné oddělení nominálních a reálných (CPI) výsledků.

Historický přehled je modelově škálovaný z české řady (ceny/nájmy/sazby) — nejde o lokální oficiální historii dané země. Údaje ověřujeme.

Laboratoř rozhodnutí

Historický stroj času — Laboratoř rozhodnutí

Metodika: Nominální hodnoty sledují modelové výnosy aktiv. Reálné = nominální / (CPI_t / CPI_start). U zahraničí jde o škálovaný model z CZ snapshotů (modelový výpočet), ne o oficiální časovou řadu dané země. Páka: konstantní nominální dluh, růst ceny dle indexu bytu.

Zdroj: historické snapshoty + předpoklady Laboratoře rozhodnutí

MODELOVÝ VÝPOČET — spoření/termín/akcie používají fixní modelové sazby, ne živé produkty.

Předpoklady
  • Start 1996 → 2026, kapitál 92105.
  • Spoření 2.0 %, termín 2.5 %, akcie 7.0 % p.a. (model).
  • Páka LTV 70 % — zjednodušený model bez refinancování.
  • Hotovost nemá nominální úrok; reálně ztrácí kupní sílu dle CPI.

Laboratoř rozhodnutí · Simulátor budoucnosti

Pesimistický / Základní / Optimistický / Vlastní. Předpoklady jsou vždy viditelné. Nájem se nesúročuje — jen kumulativní součet.

Předpoklady (aplikované)

  • Scénář: BASE
  • Růst ceny 6.0 % p.a.
  • Růst nájmu 5.0 % p.a.
  • Inflace 3.0 % p.a.
  • Počáteční hrubý výnos 12.5 %.
  • Nájem se nesúročuje — pouze kumulativní součet.
  • Horizont 20 let.

Laboratoř rozhodnutí

Simulátor budoucnosti — Laboratoř rozhodnutí

Metodika: Hodnota nemovitosti roste propGrowth. Nájem roste rentGrowth a pouze se sčítá (bez úročení). Reálné hodnoty = nominální / kumulativní inflace.

Zdroj: Model Laboratoře rozhodnutí + výchozí výnosy zemí

MODELOVÝ VÝPOČET — scénáře pesimistický/základní/optimistický jsou ilustrativní změny, ne forecast.

Předpoklady
  • Scénář: BASE
  • Růst ceny 6.0 % p.a.
  • Růst nájmu 5.0 % p.a.
  • Inflace 3.0 % p.a.
  • Počáteční hrubý výnos 12.5 %.
  • Nájem se nesúročuje — pouze kumulativní součet.
  • Horizont 20 let.

Hloubkový profil

Zobrazit kompletní datový profil trhu

Plný editorial přehled, klíčová čísla a provenance zdrojů.

Rychlý přehled

Trh je atraktivní výnosově, ale vlastnictví a enforcement jsou jiné než v EU.

  • Cizinci standardně nenabývají freehold půdy jako v EU; běžné jsou leasehold / právo stavby přes PT PMA / lokalní struktury. Konkrétní struktura musí projít indonéským právníkem.

    Zdroj a ověření

    Praxe vlastnictví nemovitostí cizinci v Indonésii· Kontrola 01.07.2026Bez odkazu na autoritu — status Odhad (ne Ověřeno).

  • Standardní bankovní hypotéka pro cizince v datech není — neukazujeme generických 80 % LTV.

Pro koho je trh vhodný

Pro zkušenější investory s právní rezervou a hotovostí / platebním plánem developera.

  • Nevhodné jako „snadný pasivní příjem“ bez lokálního partnera a kontroly licence.

Klíčová čísla (model)

Měna trhu

USD

Bez automatické konverze kurzů — částky v měně produktu.

Orientační kupní cena v modelu

350 000 USD

Modelový výchozí vstup — ne průměr trhu.

Orientační hrubý výnos

12,5 %

Modelový předpoklad — ověřte lokalitou.

Lokální bankovní LTV

Data ověřujeme

Bez ověřeného lokálního produktu v datech.

Režim vlastnictví

Leasehold / korporátní struktury

Provenance domén

  • Hypoteční sazby

    Modelové výchozí hodnoty — bez živého bankovního lístku

    Pro cizí trhy zobrazujeme modelový výpočet, ne živou nabídku banky.

    MODEL01.04.2026

  • RPSN

    Není k dispozici — Na vyžádání

    Chybějící RPSN nikdy nedoplňujeme fiktivním číslem.

    NEEDS UPDATE—

  • LTV / DTI limity

    Obecný popis trhu (editorial) — ověřte lokální limity

    Zahraniční LTV se liší podle banky a rezidence.

    MODEL01.04.2026

  • Tržní ceny / výnosy

    Orientační modelová pásma pro srovnání

    Nejde o nabídku konkrétní nemovitosti.

    MODEL01.04.2026

  • Historie a predikce

    Ilustrativní model / editorial

    Nejde o oficiální prognózu.

    MODEL01.04.2026

  • Právní / daňový přehled

    Orientační přehled bez plné externí provenance

    Chybí dostatečná externí provenance → Neověřeno / Odhad.

    UNVERIFIED01.04.2026

Metodika dat →

Tematické propojení

Trh → financování → daně → vlastnictví → kalkulačky → akademie.